Avant de s’intéresser aux acteurs principaux d’une copropriété, définissons là : il est possible de parler de copropriété dès lors qu’un immeuble compte deux copropriétaires. C’est un minimum. Il n’y a pas de maximum !
Si l’immeuble est physiquement habité par un locataire et un propriétaire, il s’agit aussi d’une copropriété (aussi appelée « copro ») car c’est le propriétaire du bien en location qui en est administrativement et légalement membre. Ou encore : le propriétaire d’une cave ou d’une place de parking dans un immeuble dispose d’un droit de vote lors des convocations aux assemblées générales; ces dernières sont convoquées au maximum 6 mois après la clôture de l’exercice comptable. Ultime précision : les droits de vote sont découpés en « Tantième de copropriété »... qui sont calculés en fonction du nombre de lot et de leurs surfaces pour établir le poids du copropriétaire dans l’ensemble immobilier.
Vous l’aurez compris : une copro regroupe l’ensemble des propriétaires détenant un « morceau » de la copropriété. Mais alors, qui la compose précisément et qui fait quoi ?
Le règlement de copropriété
C’est LE document central de la copro ! Établi lors de la construction de l’immeuble, le règlement de copropriété donne la « destination » de l’immeuble : usage résidentiel, commercial ou professionnel. Il dicte ensuite les droits et les obligations de chacune des parties prenantes. Mais au-delà des rôles et devoirs de chacun, il définit les parties communes et les parties privatives, ainsi que leurs conditions d’utilisation.
Tous les propriétaires possèdent une copie de ce règlement, ainsi que le syndic gestionnaire. À retenir : le règlement de copropriété doit être respecté pas toutes et tous. Encore une fois, c’est un minimum !
Le syndicat des copropriétaires
Chargé du respect du règlement de copropriété, le syndicat de copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires ! Lors des fameuses A.G. (pour « assemblées générales »), il se réunit pour prendre des décisions sur l’administration, la conservation, la bonne gestion de l’immeuble,… (liste non exhaustive). Lorsqu’un incident se produit, il est aussi responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est un petit groupe de copropriétaires qui assiste le syndic (ci-dessous) dans sa gestion de l’immeuble (comme pour l’entretien de la copro, par exemple). Chaque membre du conseil syndical est élu (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) pour 3 ans et désigne un président. Le nombre de membres du conseil est de même fixé par cette même loi.
Le syndic
Il est, légalement, le mandataire du syndicat des copropriétaires et oeuvre à son service : c’est-à-dire qu’il a mandat, ou autorisation, à gérer à leur place l’immeuble. Sa mission principale consiste à exécuter les décisions prises par les copropriétaires et être le garant du respect par tous du règlement de copropriété.
Et ce n’est pas tout : le syndic recrute le personnel qui gère l’immeuble au quotidien, surveille les tâches à accomplir… et tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
Enfin, et ce n’est pas rien, il convoque les A.G. de copropriétaires et exécute les travaux décidés par l’assemblée générale. Rien que ça.
Autant dire que sur une copropriété de plus 30 copropriétaires et dont les derniers travaux remontent à plus de 10 ans, ils ont beaucoup à faire ! Ce qui peut expliquer qu’à certains mois de l’année, le syndic et ses employés ne soient pas forcément disponibles pour vos démarches administratives… comme l’établissement d’un pré-état daté par exemple.
Le mandat, ou contrat, de syndic dure entre 1 et 3 ans.La durée du mandat du syndic est renouvelable et sachez qu’ill est possible d’y mettre fin en cours de mandat !